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La FINMA se trompe de cible !

Dès janvier 2020, de nouvelles règles, plus strictes, vont entrer en vigueur avec pour objectif de lutter contre la surchauffe dans l’immobilier de rendement.

Ainsi les fonds propres minimaux seront de 25% contre 10% actuellement et le montant de la dette devra être ramené à deux tiers de la valeur de l’objet dans les dix ans au lieu de quinze actuellement.

Nous sommes d’avis que ces mesures seront peu efficaces pour les raisons suivantes :

  1. les établissements financiers sont déjà très restrictifs dans l’octroi des prêts (par exemple, ils demandent déjà l’apport de 20% de fonds propres)
  2. ces mesures ne s’appliquent pas aux principaux “coupables” de la hausse des biens de rendement à savoir les investisseurs institutionnels (caisses de pension en particulier). En effet, ceux-ci achètent des biens à des prix parfois insensés sans recourir au financement bancaire puisqu’ils achètent ces biens avec l’épargne de leurs assurés (vous et nous)

Nous préférerions que cette autorité de surveillance prennent des mesures afin de mettre en oeuvre l’article constitutionnel donnant à la Confédération la tâche de favoriser l’accession à la propriété.

Ce thème fera l’objet d’une prochaine publication.

Nouvelles directives en matière de fonds propres pour les financements hypothécaires

Le premier juin dernier, le conseil fédéral a annoncé de nouvelles mesures destinées à contrecarrer les risques de surchauffe de l’immobilier. Pour y parvenir, il limite l’utilisation des fonds du 2ème pilier à titre de fonds propres en cas d’acquisition d’un bien immobilier. Concrètement, voici les mesures prises :

  • la part minimale de fonds propres ne provenant pas du 2ème pilier est fixée à 10%.
  • pour les financement concernés la dette doit être ramenée aux deux tiers de la valeur de l’immeuble dans un délai de 20 ans au maximum

Cela signifie par exemple que si vous achetez un bien immobilier à un million de francs, vous devrez apporter au minimum cent mille francs de fonds propres ne provenant pas du deuxième pilier. Ces fonds peuvent provenir notamment d’épargne, d’avance sur hoirie ou encore du 3ème pilier qui n’est pas concerné par ces nouvelles directives. De plus, vous aurez vingt ans pour ramener le montant de votre prêt à 666′666.-.

Ces nouvelles limitations entreront en vigueur le 1er juillet prochain. Par contre, elle ne s’appliqueront pas dans les cas suivants :

  • prolongation d’hypothèque à taux fixe
  • transfert du prêt hypothécaire auprès d’un nouvel établissement bancaire (pour autant que le montant du crédit soit inchangé)

Il semble également important de préciser que la date déterminante est la date de signature du contrat et non la date de décaissement. Ainsi, si vous souhaitez acheter un bien immobilier que vous devrez payer après le 1er juillet 2012, vous ne serez pas soumis à ces nouvelles directives pour autant que le contrat de crédit soit signé avant le 1er juillet !

Retrouvez-nous au salon de l’immobilier neuchâtelois (SINE)

Du mercredi 13 au dimanche 17 avril prochains se déroulera, aux patinoires du littoral de Neuchâtel, le premier Salon de l’Immobilier NEuchâtelois. Sur plus de 4000 mètres carrés, 80 exposants liés au domaine de l’immobilier, vous présenteront leurs produits et prestations.

Nous serons pour notre part heureux de vous accueillir au stand no 74, à proximité immédiate de la bientôt célèbre « Place du village ».

Nous tenons à la disposition de nos clients des entrées gratuites, que nous vous invitons à commander en répondant au présent e-mail en nous indiquant vos coordonnées ainsi que le nombre de billets souhaités.

Ne manquez pas de visiter cette manifestation ! Les organisateurs ont tout prévu et même une garderie gratuite pour les enfants.

visitez le site du SINE

Quelques nouvelles relatives au marché hypothécaire.

Après des mois de baisse presque ininterrompue, les taux hypothécaires se sont à nouveau appréciés depuis septembre dernier et ont même subi un accès de fièvre assez marqué ces derniers jours. Ainsi que vous pourrez le constater sur le premier graphique ci-dessous, il faut en effet remonter à fin 2009 – début 2010 pour trouver des taux aussi « élevés » qu’actuellement.

Si cette situation n’est certes pas agréable, il convient de prendre un peu de recul et l’on constatera qu’en comparaison historique, les taux actuels demeurent à des niveaux extrêmement bas. Le second graphique ci-dessous l’illustre parfaitement, puisqu’il retrace l’évolution des taux fixes à 5 et 10 ans de 2006 à ce jour. Nous n’évoquerons même pas la situation du début des années nonante qui voyait les taux dépasser 7% !

Dans ce contexte, la question qui brûle toutes les lèvres et de savoir comment les taux vont poursuivre leur évolution. Bien que cette science soit hautement inexacte, nous tablons pour notre part, comme de nombreux économistes, sur une poursuite de la hausse entamée, avec probablement des accalmies, voire des baisses passagères dont il faudra profiter le moment venu.

Pour rappel, il est possible de réserver votre taux hypothécaire jusqu’à deux ans à l’avance. Celles et ceux d’entre vous privilégiant la sécurité ont donc intérêt à se renseigner sur cette possibilité.